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Erweiterung des Vennhofs abgespeckt

Es ist gar nicht so einfach, bereits beim Beginn eines Verfahrens möglichst viel von dem festlegen zu wollen, was am Ende herauskommen könnte. Zumindest der Bauausschuss der Gemeinde Roetgen wagte den Versuch bei der geplanten Erweiterung des Vennhofes.

Am Ende gelang die Empfehlung an den Stadtrat zur Aufstellung des Bebauungsplanes mit der Nummer 32 mit elf Ja-Stim­men beim Nein des PRB-Mitgliedes Wolfgang Schruff und der Enthaltung der Grünen Gudrun Meßing. Der Rat hat das letzte Wort am Dienstag, 8. September.

„Massive Veränderungen“

Dann könnten viele interessierte Anlieger die Einwohnerfragestunde nutzen, um ihre in Fragen gekleidete zum Besten zu geben. Das empfah jedenfalls Silvia Bourceau (UWG), denn es werde „massive Veränderungen für die Anwohner geben“.

Während der Sitzung des Bauausschusses hatte das halbe Dutzend Zuhörer aus der Nachbarschaft kein Rederecht, wurde aber dennoch zu Kommentaren von Wilfried Tönnis (Grüne) aufgefordert – wodurch sich Sitzungsleiter Klaus Onasch (SPD) zu einem freundlichen Hinweis auf die Geschäftsordnung für das neu verpflichtete Ausschussmitglied aufgefordert sah.

Dimensionen reduziert

Zuvor hatte Jan Roth vom Büro ISN (Innovativ in Stadt + Raum) aus Haan noch einmal die Veränderungen am Entwurf des Bebauungsplans des Investors erläutert, nachdem die erste Version vor einem Jahr nach heftiger Kritik des Ausschusses zurückgezogen wurde.

Insbesondere die Höhe des Gebäudes wurde nun angepasst mittels Versatz von Etagen und Öffnungen im Baukörper. Auch in den textlichen Festsetzungen soll die Höhe der Erweiterung reglementiert werden. Zur Bundesstraße hin sollen die Neubauten das Niveau des bestehenden Vennhofs erreichen; lediglich ein Teil des obersten Geschosses soll 1,50 Meter höher ausfallen dürfen. An den Seiten und an der Rückseite sollen Rücksprünge und Öffnungen in den Obergeschossen ein verträglicheres Bild für die Nachbarschaft garantieren.

In Vorleistung getreten ist der Investor bereits bei diversen Gutachten und Abstimmungen mit Behörden. Gleichwohl sind einige Punkte noch zu klären.

So gelten die Lärmimmissionen durch das potenzielle Gewerbe mittlerweile als eingehalten mit Ausnahme einzelner Fassadenbereiche. Dort ist vorgesehen, öffenbare Fenster von Aufenthaltsräumen auszuschließen. Aufgrund des Verkehrslärms wird passiver Schallschutz erforderlich; Details, wie schallgedämmten Lüftungen, sollen im Verfahren festgeschrieben werden.

Noch nicht abschließend gelungen ist der Nachweis einer gesicherten Entwässerung. Nachfragen von Günter Severain (fraktionslos) konnten in der Sitzung zwar nicht konkret beantwortet werden, sollen aber zur öffentlichen Auslegung des Entwurfs geklärt sein, kündigte Dirk Meyer als Leiter des Fachbereichs Bauverwaltung an. Zudem sei eine neuerliche Abstimmung mit der Bezirksregierung zu dem geplanten Einzelhandelsstandort erforderlich: „Dort haben offensichtlich Mitarbeiter gewechselt, denen die bereits mit den Vorgängern geklärten Punkte unbekannt sind.“

Erst im Rahmen des Verfahrens eingeholt werden soll die Zustimmung des Landesbetriebs Straßenbau für die zusätzliche Ausfahrt aus der geplanten Tiefgarage auf die B258. Durch das Vorhaben werde sich die Verkehrssituation auf Bundes- und Faulenbruchstraße nicht wesentlich verschlechtern.

Gleichwohl bestand eine gewisse Einigkeit im Ausschuss, dass es „absehbar Regelungsbedarf geben wird“, so Jorma Klauss, am ohnehin „nicht optimalen Einmündungsbereich“ – insbesondere aufgrund des Schüler- und Fußgängerverkehrs. Es sei „eine der schwierigsten Kreuzungen“, sagte der Bürgermeister mit Blick auf diesen Bebauungsplan und das geplante Neubaugebiet sowie den Wohnbereich im Grepp. Mit solchen Überlegungen sollte jedoch nicht dieses Vorhaben belastet werden.

„Zipfel“ wird keine Tiefgarage

Zehn Jahre nach den ersten Gedanken zum Standort Vennhof bleibt das Projekt heiß diskutiert. Auch innerhalb der Fraktion der Grünen, verhehlte Gudrun Meßing nicht. Das spiegelte sich am Ende im unterschiedlichen Abstimmungsverhalten mit einem Ja und einer Enthaltung bei dieser Fraktion wider. „Es gibt Verbesserungen, aber keine gravierenden. Und die geplante Bebauung bleibt unverhältnismäßig gegenüber der Nachbarschaft“, so Meßing. Besonders am Herzen lagen ihr die Einhaltung der gemeindlichen Gestaltungssatzung und die Höhe der anzulegenden Hecken. Die müssten 80 Zentimeter hoch sein. Gesetzt würden laut Plan aber nur 30 bis 50 Zentimeter hohe Pflanzen.

Nach intensiver Diskussion klärte sich, dass die Gestaltungssatzung sehr wohl greife, aber nicht im Bebauungsplan zusätzlich definiert werden müsse. Derweil würden die Hecken nach dem Setzen ja noch wachsen, so dass sie bei 80 Zentimeter auf Höhe geschnitten werden könnten. Allerdings sei auch dies eine Frage, die mit dem Landesbetrieb Straßenbau abzuklären sein wird. Denn die gewünschten Hecken könnten auch die Verkehrssicherheit beeinträchtigen.

Auch die UWG habe sich weiterhin intensiv mit dem „schwierigen und besonderen Bauvorhaben“ beschäftigt, markierte Silvia Bourceau und anerkannte die Veränderungen am Entwurf. Die Investition ist richtig, „aber wir werden sehr darauf achten, wie es weitergeht“, so die Fraktionsvorsitzende.

Der Vennhof werde das Eingangsbild „positiv verändern“, befand Nils Mühlenberg (CDU). Fraktionskollege Patrick Jansen dankte dem Investor für die Einschnitte in sein Vorhaben nach den vielen berechtigten Sorgen. Das Angebot an Einzelhandel werde ergänzt, zusätzlicher Wohnraum geschaffen. „Man sollte dem Projekt sehr positiv gegenüber stehen“, so Jansen.

Nach zehnjähriger Diskussion freute sich auch Rainer Nießen für die SPD-Fraktion grünes Licht in den Einstieg in das Verfahren geben zu können. Der stellvertretende Fraktionsvorsitzende erinnerte an die früher diskutierte massive Lärmschutzwand. Die Ergänzung der Vennhof-Bebauung sei wohl die attraktivere Lösung, würdigte Nießen den „vorgelegten Kompromiss“.

Der Liberale Rolf Meyer erkannte in diesem eine „optische Bereicherung“ und eine fußläufig erreichbare Verbesserung der Nahversorgung für die Nachbarschaft.

Und letztlich fand sich nach kontroverser Diskussion über das Wie noch ein breiter Konsens über ein weiteres Herzensanliegen der Grünen. Der laut Entwurf zwar ungenutzte in das andere Neubaugebiet hereinragende „Zipfel“ des Grundstücks soll nachhaltig frei bleiben von einer Nutzung – etwa als Parkplatz oder Tiefgaragenerweiterung. Sogar einstimmig passierte ein planungsrechtlicher Formulierungsvorschlag der Investorenseite dazu den Ausschuss.

Rat befindet am 8. September

Offiziell wird der Gemeinderat am 8. September die Aufstellung des Bebauungsplanes beschließen können. Anlieger des Plangebietes sollen über die öffentliche Auslegung direkt informiert werden. Die Durchführung einer Bürgerversammlung beabsichtigt die Verwaltung nicht. Ebenso wenig eine weitere Auslegung der Planung nach der Beteiligung von Bürgerschaft und Trägern öffentlicher Belange.

Nur wenn gravierende Abweichungen nach Offenlage und Abwägung eintreten würden, sei diese erforderlich, klärte Dirk Meyer auf. Gleichwohl kündigte er an, dass die Offenlage verlängert würde, falls sie in den Zeitraum von Schulferien fallen sollte, damit ausreichend Zeit gewahrt bleibe für mögliche Eingaben.

 

Der „Riesenklotz von gigantischer Höhe“ schrieb im vergangenen September Schlagzeilen. Nach Widerstand und Kritik musste ein neuer Bebauungsplan für die Erweiterung des Vennhofs her – dieser liegt jetzt vor.

Der „Riesenklotz von gigantischer Höhe“ schrieb im vergangenen September Schlagzeilen. Die Pläne des Eigentümers zur Erweiterung des Vennhofs an der Einmündung der Faulenbruch- in die Bundesstraße ernteten so heftigen Widerstand im Bauausschuss, dass die Verwaltung ihre Vorlage zur erforderlichen Aufstellung des Bebauungsplans (Vennhof Nr. 32) erst einmal zurückzog. Nun liegt ein überarbeiteter Entwurf vor. Auf der Sitzung des Bauausschusses am 18. August steht das Vorhaben erneut zur Tagesordnung.

„Der Investor hat sich die Anregungen aus der damaligen Sitzung zu Herzen genommen“, sagt Jorma Klauss. Weder von einem vierten Geschoss noch von einer Riegelbebauung könne nun noch die Rede sein, argumentiert der Bürgermeister im Vorfeld der Sitzung.

Gleichwohl soll städtebaulich eine klare Raumkante zur Bundesstraße hin gesetzt werden. Sie greift nach den überarbeiteten Entwürfen des Planungsbüros ISR die vorgegebene Höhe des bestehenden Vennhofs für die Erweiterung auf: Ein zurück versetztes Gebäude und ein Querbau im westlichen Grundstücksteil, die um den vorhandenen Parkplatz angeordnet werden.

Auf Basis des Bebauungsplan-Entwurfs sollen zwei voneinander getrennte oder ein gemeinsames Gebäude realisiert werden können. Auf diese Details muss sich der Investor erst mit dem Bauantrag festlegen. Zwischen dem Neubaukomplex und dem heutigen Vennhof bleibt eine unbebaute Luftschneise.

Vergnügungsstätte wird gesichert

Die Art der Bebauung wird im Fall dieses Bebauungsplanes mit Blick auf die abschüssige Topographie auf den rund 1,3 Hektar nicht durch Vorgaben zur Geschossigkeit, sondern über Angaben zur Höhe der Gebäude über Normalnull sowie der Grundflächenzahl geregelt. Letztere besagt, wie viel Prozent eines Grundstücks von Haus, Garage und Terrasse eingenommen werden dürfen und wie viel frei bleiben muss.

Bei dem Neubauvorhaben soll die GRZ 0,6 betragen, also 60 Prozent sollen überbaut werden dürfen. Aufgrund der Vorgabe der Gebäudehöhe kann die Anzahl der realisierten Geschosse leicht variieren. Zur Bundesstraße hin sei jedenfalls eine Zweigeschossigkeit wie bei der Bestandsbebauung vorgesehen, an der Rückseite eine Dreigeschossigkeit, so der Verwaltungschef. Dabei möchte der Investor die Topografie nutzen. Angesichts des abfallenden Geländes wird nach Norden hin das Kellergeschoss sichtbar sein, das vorwiegend als Tiefgarage, aber auch als Lager, Keller oder für Fitnessangebote genutzt werden soll.

Zum Norden hin soll zudem die Gebäudehöhe stufenweise niedriger angesetzt werden. An der Gebäudekante soll die Vorgabe einer Höhe von rund zehn Meter über dem derzeitigen Gelände entsprechen. Mit diesem architektonischen Kniff soll zugleich ein städtebaulich harmonischer Übergang zu dem angrenzend geplanten Neubaugebiet für Ein- und Mehrfamilienhäuser (B27 „Greppstraße III“) erreicht werden.

Bemerkenswert ist die geplante Regelung der Nutzungsmöglichkeiten in dem insgesamt rund 1,3 Hektar großen Plangebiet, das auch den bestehenden Vennhof mit erfasst. So ist vorgesehen das Bestandsgebäude als Mischgebiet I auszuweisen, um so auch eine bestehende Vergnügungsstätte im rückwärtigen Untergeschoss zu sichern. Die Neubauten sollen die Klasse II sowie III aufweisen und somit weitere Vergnügungsstätten ausschließen.

Im mittleren Teil sind im Erdgeschoss Nutzungen durch Gastronomie und Dienstleistungen angedacht, im westlichen soll zudem Einzelhandel möglich sein – allerdings kleinteiliger, unterhalb einer Verkaufsfläche von 800 m2, um keine Konkurrenz zum zentralen Versorgungsbereich der Gemeinde zu schaffen. In den Obergeschossen sind Nutzungen wie Praxen, Dienstleistungen, Büros und Wohnungen geplant.

Verkehr bereitet keine Sorgen

Die vorhandenen Stellplätze vor und hinter dem Vennhof sollen planungsrechtlich gesichert und ergänzt werden. Die Tiefgarage soll über die Faulenbruchstraße erschlossen werden; eine zusätzliche Ausfahrt ist im westlichen Komplex zur Bundesstraße hin geplant.

In seinem Verkehrsgutachten hat das Planungsbüro den Nachweis geführt, dass die Erweiterung des Vennhofs nebst dem projektierten benachbarten Baugebiet keinen störenden Einfluss auf die B258 habe und bereits bestehende Defizite der Leistungsfähigkeit der Knoten mit der Faulenbruch- und Pilgerbornstraße aufgrund der zusätzlichen Zufahrten eher minimmal entspannt würden.

Bei einer Artenschutzprüfung konnte nicht ausgeschlossen werden, dass schützenswerte Vogelarten durch das Vorhaben beeinträchtigt werden könnten. Im Gutachten wurden daher sogenannte Vermeidungsmaßnahmen definiert, die Bestandteil der Baugenehmigung werden würden. Dazu zählen beispielsweise eine Freimachung des Baufeldes außerhalb von Brutzeiten und die Verwendung einer Fledermaus schonenden LED-Beleuchtung.

Im Übrigen soll die Bauleitplanung im beschleunigten Verfahren ohne Umweltverträglichkeitsprüfung durchgeführt werden. Bereits am 8. September soll der Gemeinderat über die Aufstellung des Bebauungsplanes befinden. Die Verwaltung hat bereits im Vorgriff die Bezirksregierung Köln und die Städteregion Aachen um eine Vorabeinschätzung gebeten sowie eine  landesplanerische Anfrage zur Berichtigung des Flächennutzungsplans gestellt, der das Gelände derzeit als Wohnbaufläche (teilweise mit lockerer Siedlungsstruktur) darstellt.

Nur öffentliche Auslegung

Die Öffentlichkeit soll im Rahmen des Verfahrens ohne Bürgerinformation lediglich durch eine öffentliche Auslegung der Unterlagen beteiligt werden, wobei die Anlieger im Plangebiet sowie die unmittelbar angrenzenden Anlieger angeschrieben werden soll. Ein zweites Mal besteht kurz vor Abschluss des Verfahrens die Möglichkeit Einfluss zu nehmen. Vor dem voraussichtlich in ungefähr einem Jahr zu erwartenden Satzungsbeschluss ist die Bauleitplanung öffentlich auszulegen.

Foto: Jürgen Lange